الامتداد القانونى لعقد الايجار فى حالة وفاة المستأجر الاصلى او تركه العين المؤجرة

محمد بركات المحامى بالنقض

المستشار القانونى لجريدة المصرى الديمقراطى

لقد نصت المادة /29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على انه :
،، لا ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستاجر اوتركه العين اذا بقى فيها زوجه او اولاده او اى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة او الترك
وقد ابقى القانون 136 لسنة 1981 على نص تلك المادة .
وينطبق هذا النص على الاماكن المؤجرة بغرض السكنى .
ويشترط للاستفادة من الامتداد القانونى فلى حالة الوفاة او الترك بقاء المستفيد فى الاقامة مع المستاجر الاصلى حتى تاري الوفاة او الترك حتى انقطعت اقامته بها بعد الوفاة او الترك مهما طالت مدتها .
وقد قضت محكمة النقض فى حكم لها بان :
،، عدم انتهاء عقد الايجار بوفاة المستاجر .امتداده للمقيمين معه اقامة مستقرة حتى الوفاة .
فالانقطاع العارض عن الاقامة مهما استطالت مدته ، لا يحول دون قيامها
طالما لم يتخل المستفيد عنها صراحة او ضمنا بتخاذه موقفا لاتدع ظروف الحال شكا فى انصاف قصده اليه . ،،
( طعن رقم 6406 لسنة 66 ق جلسة 20/5/1998 ) .
والمقصود بالاقامة مع المستاجر الاصلى حتى الوفاة او الترك هى الاقامة المستقرة المعتادة ، فالاقامة العارضة والعابرة لا تعد كذلك .
(طعن رقم 1525 لسنة 52 ق جلسة 30/5/1988 ).
ويجب ان يكون عقد الايجار الذى ابرمه المستاجر الاصلى قائما وقت الوفاة او الترك ، فاذا كان المستاجر الاصلى قد تنازل عن عقد الايجار للمالك قبل الوفاة او الترك زال حال اقارب المستاجر فى شغل العين . فاشترطت محكمة النقض ان يكون العقد مازال قائما وقت الوفاة او الترك لم يفسخ قضاء او رضاء .
( طعن رقم 542 لسنة 59 ق جلسة 5/12/1993 ).
وقد قضت محكمة النقض بان اقامة المستاجر الاصلى فى شقة اخرى لزواجه بزوجة اخرى وانه لم يتخل للزوجة الاولى عن شقة النزاع بصفة نهائية لا يعتبر تخليا عن شقة النزاع للزوجة الاولى .
( طعن رقم 1046 لسنة 48 ق جلسة 15/12/1979).
واشترطت محكمة النقض لاسفادة المقيمين مع المستاجر من تركه العين المؤجرة شرطان : الاول هجر الاقامة فى العين المؤجرة على وجه نهائى من قبل المستاجر الاصلى والثانى ان يصاحب هجر الاقامة فيها عنصر التخلى عن العلاقة الايجارية للغير مما لازمه ان يكون ترك المستاجر الاقامة بالعين المؤجرة وتخليه عنها لغيره بمحض ارادته عن طوعية واختيار .
(طعن رقم 803 لسنة 57 ق جلسة 19/12/1993).
كما قضت بان :
،، ترك العين المؤجرة عنصراه . وجوب هجر المستاجر الاقامة فها على وجه نهائى بنية تخليه عن العلاقة الايجارية . لاتثريب على المستاجر ان هو لم ينتفع بالعين فعلا مادام قائما بتنفيذ التزاماته ،، .
( طعن رقم 2575 لسنة 59 ق جلسة 12/1/1994 ).
كما قضت بان : ،، اقامة المستاجر فى بلد اخر او مسكن خلاف العين المؤجرة
لفترة مهما استطالت لاتعد دليلا على تخليه عنها بصفة نهائية ،،.
( طعن رقم 3645 لسنة 63 ق جلسة 1/11/1998).
كما قضت بان ترك المطلق العين المؤجرة لمطلقته -من طلاق رجعى –
التى مازالت فى العدة . اثره استمرار عقد الايجار للاخيرة طالما توافر فى حقها شرط الاقامة وقت حصول الترك.
( طعن رقم 2149 لسنة 53 جلسة 5/5/1991).
اما فى الطلاق البائن لا تستفيد المطلقة من عقد الايجار حتى لو كانت الوفاة او الترك فى فترة العدة .
(طعن رقم 2047 لسنة 79 ق جلسة 3/2/2010 )